Platform over beton en staal in de bouw
Na mijn eerdere column voor Beton & Staalbouw over een uitspraak ten aanzien van ‘pop-outs’ in betonnen wanden, medio 2024, ga ik deze keer nogmaals in op een geschil waarin pop-outs de kern van de discussie leverden. Daar waar de discussie in de procedure uit 2024 meer zag op de technische kant van de pop-outs en de schade, gaat in de kwestie uit 2026 de discussie meer over juridische aspecten waaronder met name eventuele verjaring van de vorderingen. Spoiler alert: in de kwestie uit 2024 oordeelde de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen (uitspraak van 24 mei 2024, nr. 37.677) dat de aannemer aansprakelijk was voor de pop-outs. In de recente kwestie die speelde bij de Rechtbank Rotterdam (uitspraak 21 januari 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:540) wordt eveneens geoordeeld dat de aannemer aansprakelijk is.
Na oplevering van een nieuwbouwwijk zijn bij 31 woningen van particuliere eigenaren gebreken ontstaan in de vorm van ‘pop-outs’ in de betonnen wanden. Pop-outs zijn kleine scherfjes beton die losraken van het betonoppervlak, waardoor kuiltjes en oneffenheden ontstaan. Deze schade ontstaat door verontreinigingen in het beton, die na verloop van tijd opzwellen door chemische reacties of wateropname. Het aantal pop-outs vermindert in de loop der tijd, maar dit proces kan wel jaren doorgaan. De woningen zijn in 2018 opgeleverd en op de aannemingsovereenkomsten is de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 van toepassing.
In de periode 2020-2022 hebben meerdere eigenaren geklaagd bij de aannemer dat er sprake is van zogenoemde ‘pop-outs’. In februari 2022 is vanuit de aannemer een tijdspad voor een oplossing gepresenteerd en is aangegeven dat eerdere herstelwerkzaamheden nog niet tot resultaat hebben geleid. Vervolgens heeft de aannemer in maart 2023 onderzoek gedaan naar een geschikte herstelmethode door per woning een opname uit te voeren. In juni 2023 heeft de aannemer per woning een vergoeding aangeboden die gebaseerd is op alle beoordeelde wanden. Hierbij was ook een concept vaststellingsovereenkomst gevoegd. Eind juni 2023 antwoordt de aannemer op vragen van de eigenaren dat de pop-outs volgens onafhankelijk onderzoek uit 2020 veroorzaakt worden door verontreinigd vliegas in de betonnen wanden. Verder heeft de aannemer de eindrapportage naar aanleiding van de beoordeling van de wanden toegezonden. In juli 2023 hebben de eigenaren de aannemer aansprakelijk gesteld op grond van een toerekenbare tekortkoming. In augustus 2023 heeft de aannemer aansprakelijkheid afgewezen.
De aannemer beroept zich in de procedure op verjaring van de vorderingen van de eigenaren. Volgens de aannemer zou de vijfjaarstermijn van artikel 15 lid 6 Algemene Voorwaarden SWK, van toepassing bij verborgen gebreken, zijn overschreden omdat er niet binnen vijf jaar na oplevering is gedagvaard. En op grond van artikel 7:761 lid 1 BW zijn de rechtsvorderingen volgens de aannemer bovendien verjaard omdat de klachten dateren uit 2020 en begin 2021 terwijl de dagvaarding vervolgens niet binnen twee jaar nadien is uitgebracht, maar pas in december 2024. De rechtbank volgt het verweer van de aannemer niet.
In rechte staat volgens de rechtbank vast dat de aannemer in 2020 en 2021 op de hoogte was van het bestaan van de pop-out problematiek. Ook staat vast dat de aannemer bij de eisers langs is geweest om de pop-out problematiek zelf te onderzoeken. Ten slotte staat vast dat de aannemer zich een goed beeld heeft kunnen vormen van de problematiek omdat zij nadien individuele financiële compensaties heeft geboden. Daarom valt volgens de rechtbank niet in te zien welk redelijk en rechtens te respecteren belang van de aannemer zou zijn geschaad als strikt genomen sprake zou zijn van een schending van de door de aannemer genoemde termijnen. De aannemer kon dat ter zitting ook niet uitleggen of toelichten.
Het voorgaande leidt er naar het oordeel van de rechtbank toe dat, als er al sprake zou zijn van een schending van de contractuele vervaltermijnen waar de aannemer zich op beroept, het beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). De belangen van de eisers, allen particulieren, wegen in dit geval zwaarder dan die van de professionele aannemer. Een geslaagd beroep op de bedoelde bepalingen zou ertoe leiden dat de eisers niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen, terwijl tussen partijen niet in geschil is om welke problemen het gaat en deze problemen ondanks tijdsverloop ook nog steeds (opnieuw) te beoordelen zijn. Ook speelt mee dat de aannemer naar aanleiding van haar eigen onderzoek naar de pop-out problematiek heeft vastgesteld dat er sprake is van schade en de aannemer de eigenaren financiële compensatie heeft aangeboden.
Het beroep op verjaring op grond van artikel 7:761 lid 1 BW wordt ook afgewezen. De rechtbank oordeelt dat de verjaringstermijn van twee jaren pas begint te lopen bij het einde van een door de opdrachtgever gegeven termijn voor herstel, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen. Nadat in 2020 en 2021 klachten binnenkwamen, heeft de aannemer onderzoek gedaan naar de herstelmogelijkheden. Pas in juni 2023 heeft de aannemer aangegeven dat zij niet over zou gaan tot herstel. Pas toen is de verjaringstermijn gaan lopen waardoor de dagvaarding van december 2024 tijdig is uitgebracht en de vorderingen niet zijn verjaard. Met andere woorden: de uitspraken uit 2024 en 2026 laten zien dat pop-outs voor de aannemer een serieus te nemen probleem zijn.
