Het Didam-arrest:een vloek of zegen?

Cris Zijlmans: ontwikkelaar & partner bij Le Clercq Projectontwikkeling

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan, in de praktijk bekend als het ‘Didam-arrest’. In het kort komt het erop neer dat als een gemeente van plan is om een onroerende zaak te verkopen en er zijn meer gegadigden, dat deze dan de gelegenheid moeten krijgen om mee te dingen. Er dient dan een openbare selectieprocedure (tender) georganiseerd te worden die objectieve, toetsbare en redelijke criteria bevat op grond waarvan een partij wordt geselecteerd. Wanneer als ontwikkelaar het bedrijfsmodel grotendeels gebaseerd is op het één op één verkrijgen van ontwikkelposities van gemeentes (zoals wij al ruim 30 jaar), betekent dit een radicale koerswijziging. Waar we eerder op basis van mooie projecten met een prettig proces weer doorgingen naar het volgende project, moet je nu voor elk project de competitie aangaan. Daar tegenover staat dat je wel voor veel meer projecten in aanmerking kunt komen die anders één op één gegund werden. Met principes van het Didam-arrest is natuurlijk niets mis, maar levert het ook betere projecten op en, niet onbelangrijk in deze tijd van grote woningschaarste, ontwikkelsnelheid?

Nu, een kleine 3 jaar na het arrest, is het interessant om terug te blikken op de grote diversiteit aan selectieprocedures die wij hebben zien langskomen. Op basis van tientallen tenders met dito teleurstellingen, euforische momenten, uren overwerk en tonnen euro’s hebben wij de meest uiteenlopende uitvragen van gemeentes de revue zien passeren. Van volledige dichtgetimmerde centimeters dikke selectieleidraden tot een paar A4-tjes met vage uitgangspunten. Van platte grondbiedingen tot uitvragen waarbij de grondprijs een gegeven is en het alleen om kwaliteit gaat. Uitvragen waarbij je een nette vergoeding ontvangt voor de gemaakte kosten tot uitvragen waarbij je niets krijgt en waar zonder schaamte aan 5 partijen een onevenredig grote (financiële) inspanning wordt gevraagd. We kunnen in elk geval stellen dat wij als bedrijf met de verloren selecties inmiddels een forse bijdrage kunnen leveren aan een tentoonstelling met als titel ‘nooit gebouwd Nederland’. Gelukkig zijn we ook nog wel in staat om een paar keer per jaar een winnende indiening te doen.

We zien gemeentes worstelen met het type uitvraag. Grip op de uitkomst en vooral ook op de uiteindelijke realisatie van die uitkomst is nog erg lastig. Maar al te vaak gaan partijen er met de winst vandoor op basis van beloften die ze niet waar kunnen maken. Wanneer ze in het proces van uitontwikkeling deze beloftes niet helemaal kunnen ‘terugonderhandelen’, is het resultaat van die beloftes vaak een project met een matige ruimtelijke kwaliteit en wordt het project zelfs in deze woningmarkt niet of moeizaam verkocht, met vertraging tot gevolg. Daarnaast is een groot nadeel van een tender vaak dat de creativiteit van de markt deels onbenut blijft. De uitvraag wordt op voorhand al zoveel mogelijk ingekaderd in ruimtelijke, financiële of programmatische uitgangspunten. We zien dan een stapeling van ambities van de gemeentes daarin opgenomen. Enerzijds begrijpelijk, maar doordat er op voorhand al ‘gepolderd’ wordt is de kans aanwezig dat je daarmee de creativiteit van een ontwikkelaar mist die een geweldige visie heeft, maar net buiten de kaders valt. Een consultatieronde voorafgaand aan de uitvraag kan dit nadeel grotendeels ondervangen. 

Gelukkig zien we ook geweldig mooie projecten ontstaan. De kwaliteit en de professionaliteit van inzendingen is de afgelopen jaren enorm gestegen, maar ook de uitvragen worden gelukkig steeds beter. Het is een specialisme geworden, je doet het er als ontwikkelaar niet zomaar even bij. Met elkaar leren we en hopelijk komen we met gemeentes samen tot de ideale uitvraag.